Новое на сайте компании «ООО «Коворкинг-центр недвижимости»»

Налоги и сборы при продаже квартиры, дома, участка. ⎯ статья компании «ООО «Коворкинг-центр недвижимости»»

Tue, 04 May 2010 14:12:02 GMT

Налоги и сборы при продаже квартиры, дома, участка.

04.05.10

Налоги и сборы при продаже квартиры, дома, участка.

Оплата госпошлины:

Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» платится государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.

Оплата сбора в ПФ:

Сбор на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» уплачивается покупателем недвижимости в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества.

Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не должна быть ниже его балансовой стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ.
Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения расходов, соглашаются на указание в договорах купли-продажи балансовой, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая будет далеко не соответствовать реально уплаченной ими продавцам.

Налоги при обмене или дарении недвижимости:

В случаях приобретения недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.
Продавая свое недвижимое имущество, продавец получает доход в размере стоимости такого имущества.

В соответствии с ранее действовавшим Декретом Кабинета Министров Украины «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92г. если за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий, то полученные продавцами в результате продажи принадлежащей им недвижимости суммы, не включались в совокупный налогооблагаемый доход.

Продажа недвижимости более 100кв. м.

В случае, если гражданин один раз на протяжении календарного года продает квартиру, либо часть квартиры, комнату, жилой дом или садовый домик (включая землю под ними), общая площадь которых не превышает 100 кв. м, то налог от продажи такой недвижимости вообще не уплачивается. В случае, если площадь жилой недвижимости превышает 100 кв. м, то налог по ставке 1% необходимо заплатить только с части стоимости недвижимости, пропорциональной площади превышения. То есть, при продаже дома площадью 150 кв. м налогообложению подлежит лишь стоимость 50 кв. м.

Расчет налога на 101метр

Доход от продажи один раз в год жилой недвижимости для всех граждан облагается одинаково, то есть налог в размере 1% необходимо заплатить с площади, превышающей 100 кв. м (150 кв. м — 100 кв. м = 50 кв. м). Далее рассчитываем стоимость одного квадратного метра продаваемой жилплощади (110 тыс. у. е.: 150 кв. м = 733 у. е. ) и облагаемый налогом доход (733 у. е. х 50 кв. м = 36650 у. е. ) в национальной валюте (36650 у. е. х 5,05 грн. = 185082 грн. 50 коп. ). Налог с доходов физических лиц в данном случае составляет (1% х 185082,5 = 1850 грн. 83 коп. ) 1850 грн. 83 коп. Таким образом, от продажи квартиры площадью 150 кв. м необходимо уплатить налог с доходов физических лиц в размере 1% от расчетной стоимости площади, превышающей 100 кв. м.

Льготное налогообложение в течение одного и того же календарного года применяется только к одному, причем первому объекту продажи жилой недвижимости.

Налог при второй продаже

Продажа квартиры — второго объекта жилой недвижимости, на протяжении одного календарного года — подлежит налогообложению по ставке 5% с общей (без льготных 100 кв. м) стоимости жилого объекта.

Ставка налога при продаже нежилого объекта недвижимости ( помещения, гаража, недостроенного жилого дома)

Налогообложению по ставке 5% подлежит вся стоимость любого объекта нежилой недвижимости, независимо от количества продаж таких объектов на протяжении года одним и тем же лицом.

Ставка налога при продаже земли

Согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» не подлежат налогообложению доходы, полученные гражданами от продажи земельных паев и земель сельскохозяйственного назначения, полученных в собственность в процессе приватизации. Продажа земель иного назначения подлежит налогообложению по ставке 5%.

Договор о задатке при покупке квартиры. ⎯ статья компании «ООО «Коворкинг-центр недвижимости»»

Tue, 04 May 2010 13:53:49 GMT

Договор о задатке при покупке квартиры.

04.05.10

Договор о задатке при покупке квартиры.

В настоящее время в Украине динамично развивается рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются достаточно выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим надежно сохранить и увеличить капитал. В то же время участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее «первичные» сделки с недвижимостью — куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами. В практике агентств недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец подписывают Договор в котором регулируют передачу задатка. Разработанные различными агентствами договоры, определяют следующие обязательства:

1) Адрес квартиры;
2) Цена квартиры;
3) Размер задатка;
4) Срок заключения основного Договора — Договора купли-продажи квартиры;
5) Сроки передачи квартиры;
6) Сроки снятия с регистрации;
7) Распределение между участниками основного договора оплаты налогов, пошлин, справок и нотариальных услуг.
«Договор», «Договор задатка», «Предварительный договор» или «Договор о намерениях»?
Что такое задаток?

Задаток является одним из видов обеспечения выполнения обязательств согласно статье 546 ГК. В соответствии с частью 1статьи 570 ГК Задатком является сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Статья 571 ГК Украины регулирует переход задатка при невыполнении обязательств обеспеченных задатком. В частности часть 1 Ст.571 ГК говорит о том, что если нарушение обязательств произошло по вине должника (покупателя), задаток остается у кредитора ( продавца) а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора (продавца), то продавец обязан вернуть покупателю задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка.

Данные положения позволяют сделать следующие выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи объекта недвижимости. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств до договора купли-продажи квартиры.

Требуется ли нотариальное заверение «договора о задатке»?

Статья 635 ГК Украины говорит от том, что предварительный договор заключается в форме такой же как и форма основного Договора. Основным договором является Договор купли-продажи и является «правочином» согласно Ст. 202 ГК, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласно Ст.209 ГК.

Единственным исключением является, согласно части 4 той же Ст.635 ГК Украины — «Договор о намерениях», с оговоркой о том, что если в «Договоре о намерениях» нет волеизъявления сторон касательно придания ему силы предварительного договора, то он не считается предварительным. Соответственно и не требует обязательного нотариального заверения и имеет юридическую силу.

Представляем Вам наш вариант договорных обязательств в период действия задатка:
ДОГОВОР НАМЕРЕНИЙ
о купле-продаже недвижимости
г. Киев «» ______2010г.

Агентство недвижимости «Дилон», в лице именуемое в дальнейшем «ИСПОЛНИТЕЛЬ», с одной стороны, и
ПРОДАВЕЦ : __________________
паспорт: №, выдан: РУ ГУ МВД Украины «» г. проживает: ,
ПРОДАВЕЦ : паспорт: №, выдан: РУ ГУ МВД Украины «» г. проживает: ,
ПРОДАВЕЦ : паспорт: №, выдан: РУ ГУ МВД Украины_ «» г. проживает: ,
ПОКУПАТЕЛЬ: паспорт: №, выдан: РУ ГУ МВД Украины «» г. проживает: _________________________________________________________________, действующие на основании ст.15 Закона Украины «О собственности», заключили настоящий Договор намерений о следующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПРОДАВЕЦ намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ намерен купить в срок и на условиях, оговоренных ниже, следующий объект недвижимости: , находящийся в частной собственности ПРОДАВЦА по адресу: За сумму гривен ___________________________________________________ 1.2. Покупатель и Продавец поручают Исполнителю представлять их интересы во всех органах власти и управления, нотариате и других предприятиях и организациях, связанных с куплей-продажей объекта, указанного в п. 1.1.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОКУПАТЕЛЯ

2.1. Купить вышеуказанный объект недвижимости у ПРОДАВЦА не позднее «"________ 2010г.
2.2. . Явиться для подписания Договора купли-продажи в указанное ИСПОЛНИТЕЛЕМ время и место, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими его возрасту, справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода.
2.3. Оплатить сбор в пенсионный Фонд в размере 1% ( Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 15.07.1999г. № 967 ХIV) от стоимости приобретаемого
объекта недвижимости, и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи, справку (и) об отсутствии налогового запрета (при браке на каждого из супругов), регистрацию в реестре недвижимости.
2.4. Если ПОКУПАТЕЛЬ находится в зарегистрированном браке на момент подписания договора купли-продажи недвижимости, необходимо письменное нотариальное согласие на покупку указанного объекта недвижимости супругом (ой).
2.5. Произвести полную оплату услуг ИСПОЛНИТЕЛЯ по факту удостоверения сделки.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРОДАВЦА

3.1. Продать вышеуказанный объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЮ не позднее «"2010г.
3.2. Предоставить ИСПОЛНИТЕЛЮ следующие документы:
-документ (ы), подтверждающий право собственности на объект недвижимости, справку-характеристику из Бюро технической инвентаризации, справку об отсутствии запрещений на отчуждение недвижимого имуществ, справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода на каждого собственника, справку из ЖЭКа ( форму №3) о всех прописанных лицах в отчуждаемом объекта недвижимости, справку из психо-неврологического диспансера (по требованию ПОКУПАТЕЛЯ, кредитного отдела банка и др. ), Решение Райисполкома о разрешении на продажу от имени несовершеннолетнего совладельца, при условии если таковой имеется.
3.3. Оплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости продаваемого объекта недвижимости, справки об отсутствии налогового запрета на каждого из совладельцев и запрета на отчуждение недвижимости, и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи.
3.4. Погасить все задолженности по оплате за коммунальные услуги, электороэнергию и пользование телефоном, если таковые имеются, и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ на момент подписания Договора купли-продажи справки об отсутствии всех задолженностей.
3.5. Освободить объект недвижимости и передать ключи не позднее и снять с регистрационного учета всех зарегистрированных до ______________
3.6. Явиться для подписания Договора купли-продажи в указанное время и обеспечить явку всех собственников вышеуказанного объекта недвижимости, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими его возрасту, справки из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода
на каждого владельца.
3.7. С момента заключения настоящего Договора не производить полную или частичную перепланировку вышеуказанного объекта недвижимости, не демонтировать и не заменять сантехнику, электро— или газ-плиту, оконные и дверные коробки, двери, паркет, керамическую плитку, телефонные линии, кабель телевизионной антенны, не предпринимать попыток переноса телефонного номера на другую квартиру, и не совершать другие действия, которые могут повлиять на стоимость продаваемого объекта недвижимости если это не оговорено с ПОКУПАТЕЛЕМ дополнительно, в письменной форме.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИСПОЛНИТЕЛЯ

4.1. Представлять интересы Продавца и Покупателя во всех органах власти и управления, нотариате и других предприятиях и организациях, связанных с куплей-продажей объекта, указанного в п. 1.1.
4.2. Проверить документы представленные Продавцом и Покупателем в рамках своих полномочий.
4.2. Подготовить и провести подписание Договора купли-продажи объекта, указанного в п. 2.1, в срок и на условиях, оговоренных настоящим договором.

ДЕЙСТВИЯ СТОРОН
5.1. ПОКУПАТЕЛЬ в момент подписания настоящего Договора передал, а ПРОДАВЕЦ принял задаток (ст.570 ГК Украины), входящий в стоимость недвижимости, в размере: _________________________________________________________________________ грн.

Данная сумма задатка является обеспечением принятых сторонами обязательств и намерений (ст.546, ст.570 ГК Украины) и переводится в другой вид материальных активов, а именно в вид иностранной валюты ___________________________________________________________ $ США, с целью избежания инфляции.
5.2. ПРОДАВЕЦ передает ИСПОЛНИТЕЛЮ следующие документы:

За полученные документы ИСПОЛНИТЕЛЬ несет материальную ответственность в пределах расходов, необходимых для их восстановления, а в случае возникновения спорной ситуации между Покупателем и Продавцом документы на объект остаются у Исполнителя до решения спорного вопроса.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае невыполнения ПОКУПАТЕЛЕМ условий данного Договора, выданный им ПРОДАВЦУ задаток (ст.571, 610, 611 ГК Украины), последним не возвращается, и ПРОДАВЕЦ компенсирует ИСПОЛНИТЕЛЮ сумму в размере 50% от полученного задатка в связи с упущенной выгодой.
6.2. При невыполнении ПРОДАВЦОМ своих обязательств, ПРОДАВЕЦ обязуется вернуть ПОКУПАТЕЛЮ сумму задатка в двойном размере (ст.571, 610,611, ГК Украины), а ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ИСПОЛНИТЕЛЮ упущенную выгоду в размере 25% от полученного двойного задатка в день расторжения настоящего Договора
6.3. Стороны предупреждены об уголовной ответственности по соответствующим статьям УК Украины: «Мошенничество», «Подделка документов, штампов и печатей, сбыт их и использование поддельных документов», «Изготовление или сбыт фальшивых денег или ценных бумаг».
6.4. ПРОДАВЕЦ свидетельствует в том, что он и совладельцы недвижимости, оговоренной в п.1, п.2 настоящего договора, не страдают душевными расстройствами, и не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
7. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Вопросы снятия с регистрации, регистрация, выселения, переоформления телефонного номера, регистрации Договора купли-продажи в БТИ не относятся к обязанностям ИСПОЛНИТЕЛЯ.
7.2. Продавец заявляет (от своего имени а также от имени зарегистрированных и проживающих в объекте):
7.2.1. Недееспособными, ограниченно дееспособными являются: 7.2.2. Несовершеннолетними являются: 7.2.3. Лицами, временно выписанными и сохраняющими право на проживание в объекте продажи (находящиеся на службе в армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках и т. д. ), являются: ______________________________________________________
7.2.4. На момент подписания Договора купли-продажи объект продажи не сдан в аренду третьему лицу.
7.3. По согласованию сторон, срок действия этого Договора может быть увеличен, что подтверждается оформлением дополнительного соглашения.
7.4. Согласно ст.629 ГК Украины настоящий Договор является обязательным для исполнения сторонами.

ФОРС-МАЖОР

8.1. В случаях невозможности выполнения условий настоящего Договора из-за причин, независящих от сторон, а именно: стихийное бедствие, правовые изменения в законодательстве Украины (в частности: существенное изменение налогов или пошлин), смерть ПРОДАВЦА (совладельца) или ПОКУПАТЕЛЯ квартиры, Договор расторгается с возвращением задатка без штрафных санкций.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. ___________________________________________________________________________
Споры, возникающие между сторонами, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Украины.
Настоящий Договор составлен согласно ГК Украины в трех экземплярах на двух листах, имеющих равную юридическую силу, и находится по одному экземпляру у каждой из сторон. Стороны не считают настоящий Договор предварительным (ст.635 ч.4 ГК Украины).

ПОДПИСИ СТОРОН

ПОКУПАТЕЛЬ_________________________________________________________
( подпись)

ПРОДАВЕЦ____________________________________________________________
( подпись)

ИСПОЛНИТЕЛЬ _____________________________________________________
(печать, подпись)

М. П.